Читать онлайн «Инвестиции в недвижимость». Страница 29

Класс А+ – высотные здания, расположенные в деловом центре города и представляющие собой городскую достопримечательность. Это самые лучшие здания класса А.

Класс А – здания высотой не менее пяти этажей, построенные из бетона и стали не ранее 1980 года. В них должны быть вспомогательные помещения, занимаемые, например, кафе и банками, а также свободные и удобные подъездные пути.

Класс В – отреставрированные старые здания в престижных районах или новые здания, меньшие по размерам, чем класс А, и расположенные дальше от центра города. В них допускаются деревянные перекрытия. Большинство инвесторов-новичков вкладывают деньги именно в такую недвижимость.

Класс С – старые здания, в которых не проводились реставрация и ремонт. Они могут быть любого размера. Их качество оценивается как удовлетворительное или посредственное.

Занимаясь поисками недвижимости, держите в уме эту классификацию. Она поможет вам лучше понять, что вы ищете, и распознать лживую рекламу.

Экономический эффект от коммерческой недвижимости подвержен циклическим колебаниям. Я имею в виду, что все категории недвижимости проходят через определенные циклы, и каждый из них предшествует циклам других категорий, происходит одновременно или следует за ними.

Так, например, рост на рынке жилой недвижимости вызывает такой же подъем в сфере торговой недвижимости, который происходит с небольшой задержкой. Это явление становится понятным, если учесть, что новым жильцам требуются торговые центры, продовольственные и другие магазины недалеко от места жительства. Подъем в торговле, в свою очередь, влечет за собой рост в секторах производства и распределения. Начинается строительство недвижимости производственного назначения и складов. Подъем в сфере жилого строительства вызывает также определенный рост офисной недвижимости, но опять-таки с некоторой задержкой. Поэтому, когда на рынке жилья начинается спад, проходит еще несколько лет, прежде чем такие же явления начинают наблюдаться и в коммерческой недвижимости. Вероятно, вы это уже замечали. Когда средства массовой информации начинают сообщать о спаде в секторе жилой недвижимости, разработки проектов коммерческой недвижимости идут еще полным ходом. Теперь вы знаете, почему так происходит.

Для недвижимости свойственна цикличность, и эти циклы неизбежны. Когда вы осознаете это и станете уделять им внимание, то окажетесь в преимущественном положении по сравнению с другими инвесторами и сможете принимать наилучшие решения в каждой из ситуаций.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 8: научитесь распознавать циклы рынка недвижимости, следите за их признаками, и у вас будет меньше неприятных сюрпризов.

Циклы, конечно, очень важны, но если вы совершили правильную покупку, то ваша недвижимость будет приносить доход независимо от того, в какой фазе она была приобретена. Однако, если вы делаете только первые шаги, вам трудно интуитивно распознать выгодную возможность для покупки. Поэтому знание и понимание рыночных циклов приобретает особую значимость. Приведенная ниже схема демонстрирует типичные циклы коммерческой недвижимости и то, как они влияют на интенсивность нового строительства и степень использования построенных зданий.

Давайте подробно рассмотрим каждый этап. Первая фаза (левый нижний квадрант) характеризует восстановление и оживление рынка. Доля пустующей недвижимости снижается, но новое строительство пока не ведется. Распознать эту фазу можно по заметному увеличению количества сделок, связанных с приобретением и арендой недвижимости. Эта тенденция может продолжаться довольно долго, в некоторых случаях даже несколько лет. Именно поэтому я никогда не тороплюсь с инвестициями. Мне тоже не доставляют удовольствия сюрпризы, поэтому обычно я жду до тех пор, когда более крупные игроки сделают свои первые ходы. После этого и я вступаю в игру, твердо зная, что рынок находится в первой фазе – фазе совершения покупок.

Схема 5.1. Квадранты рыночного цикла

Печатается с разрешения доктора Гленна Мюллера

Возьмите на заметку

Рекомендация № 9: первая фаза цикла недвижимости представляет собой время покупок, а вторая и третья – время продаж.

Когда мы будем рассматривать 3‑ю и 4‑ю фазы, вы заметите, что падающий рынок – не лучшее время для приобретения пустующих зданий. Выполнение домашней работы в этот период вооружит вас новыми знаниями и подготовит к 1‑й фазе, когда начнется волна покупок. В тот момент, когда другие инвесторы, совершив неудачные приобретения, выбрасывают полотенце на ринг, я чувствую, что пришло мое время.

Во 2‑й фазе вы видите, что количество пустующих помещений начинает превосходить уровень долгосрочной занятости (штриховая линия на схеме) для данного рынка. Долгосрочная занятость означает, что у арендаторов до окончания срока действующих договоров остается, как правило, не менее пяти лет. Все рынки отличаются друг от друга, но в большинстве случаев уровень занятости считается очень хорошим, если количество пустующих помещений не превышает 10 процентов. Необходимо учитывать, что новое строительство, как правило, начинается в период, когда данный показатель опускается ниже 10–15 процентов, поэтому в этой фазе отмечается проектирование и сооружение новых зданий. Вторая фаза цикла опять-таки продолжается не дни, недели или месяцы. Она может растянуться на несколько лет, поэтому необходимости в спешке нет. Если я и совершаю покупки в этой фазе, то предварительно хочу убедиться, что все финансовые показатели меня удовлетворяют, а сама недвижимость полностью отвечает моим требованиям. Невозможно в точности определить, когда рынок достигнет своего потолка и сколько этот период будет продолжаться, поэтому необходимо соблюдать осторожность. Если вы хотите продать недвижимость, то 2‑я фаза подходит для этого лучше всего.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 10: 3‑я и 4‑я фазы – не время для покупок. В этот период необходимо вести исследования и поиск недвижимости и ожидать наступления 1‑й фазы.

В 3‑й фазе рынок явно движется на спад. Остается только гадать, до какого уровня он упадет и как долго продлится этот период. Если вы купили недвижимость в 1‑й фазе, то у вас есть определенный запас прочности. Однако если вы видите, что новое строительство продолжается, а количество пустующих помещений начинает увеличиваться, то это верный признак, что вы находитесь в 3‑й фазе. Для нее характерно превышение предложения над спросом. Совершенно понятно, что я никогда не совершаю покупок в этой фазе, как бы мне этого ни хотелось. Да и какой в этом смысл, если я знаю, что у меня еще будет масса времени для приобретения недвижимости. Остается подождать до начала 1‑й фазы. Тогда я смогу за бесценок скупить здания, приобретенные по недомыслию другими инвесторами в 3‑й фазе. Часто можно слышать, что хорошие возможности для покупки существуют в любой фазе. Это, конечно, верно, но все зависит от того, как велика ваша готовность к риску и насколько глубоки ваши карманы.

Наконец, 4‑я фаза сигнализирует о том, что рынок достиг своего дна. Но в этом есть и свои положительные моменты. Чем мрачнее обстановка на рынке, тем более выгодными окажутся возможности для покупки, когда наступит 1‑я фаза. Поэтому, если вы планируете приобретение недвижимости, используйте 4‑ю фазу для поиска нужных зданий. Смотрите и оценивайте, но пока ничего не покупайте. Определить истинное ценовое дно можно только в тот момент, когда рынок проявит тенденцию к росту. Явным признаком 4‑й фазы является низкий уровень занятости недвижимости и отсутствие строительства новых зданий. Вместо строительных кранов и бульдозеров в ландшафте недвижимости доминируют завершенные строения. В этот период я провожу многочисленные исследования, чтобы к моменту наступления 1‑й фазы иметь готовые варианты для покупки. Я готовлю источники финансирования, беседую со множеством инвесторов и предупреждаю их, что при изменении обстановки к лучшему немедленно свяжусь с ними.

Конечно, полезно знать, что рынок недвижимости подвержен циклическим изменениям и тесно связан в этом отношении с другими категориями активов, но крайне необходимо осознавать, на каком этапе цикла в данный момент вы находитесь и в каком направлении идет развитие. Грамотные инвесторы могут сделать деньги в любой фазе цикла, но для этого нужны большие знания и опыт.

Кроме того, необходимо понимать, что любая категория недвижимости подвержена циклическим изменениям, однако в одних категориях эти изменения наступают раньше или позже, чем в других. Например, рынок индивидуальных жилых домов первым начинает ощущать как спад, так и подъем. Затем с небольшим отставанием следуют многоквартирные жилые дома, а вслед за ними торговые и офисные строения. Индустриальная недвижимость, как правило, последней выходит из стадии застоя, но зато и входит в нее тоже в последнюю очередь. Чем лучше вы знакомы с циклами рынка недвижимости, тем проще будет понять, на каком этапе вы находитесь. Коммерческая недвижимость, на мой взгляд, демонстрирует массу признаков, позволяющих определить лучшее время для покупки, продажи и владения недвижимостью.